Dicas para futuros franqueados: conheça as regras de locação em shoppings centers

Enviado em 30, Nov, 2018 ás 08:36:00

A grande maioria das redes de franquias possuem modelos de negócios que podem ser operados em shoppings centers, grandes galerias ou espaços comerciais de hipermercados. Porém, é importante que futuros franqueados tenham muita clareza de como funciona de fato a operação nestes locais.

Segundo Sueli Campos, consultora em Gestão de Negócios e Franquias, há algumas regras básicas para a locação de um espaço nesses centros comerciais. “Na verdade o lojista não pode comprar o espaço. O que há é o chamado CDU (Cessão de Direito de Uso) pelo período de 5 anos do denominado EUC (Espaço Único Comercial). E, assim, via de regra, todos cobram a chamada “luva” algo como um pedágio para se instalar a operação. Outro ponto importante é que todo lojista deve fazer um seguro do seu EUC em favor do shopping, além do seguro que o lojista faz em benefício próprio, obviamente renovados a cada ano”, comenta.

Já Roberto de Almeida, advogado sênior no escritório Di Blasi, Parente & Associados, lembra que o contrato de locação de um espaço em um shopping center tem algumas particularidades, em comparação com os contratos de locação comercial em uma rua, por exemplo. “Como regra, deve ser observada a Lei 8.245/91, precisamente seu artigo 54, o qual dispõe que prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação de shopping centers. Portanto, é importante que o franqueado, ou potencial franqueado, tenha ciência dessas peculiaridades antes de avançar nas negociações para abrir uma loja em determinado centro comercial”, esclarece o especialista.

A consultora Sueli observa ainda que toda obra e benfeitoria da unidade como ar condicionado, exaustão e vitrine deve permanecer na unidade ao fim do contrato, ou seja, nada poderá ser retirado. Com isso, para a instalação da operação, por mais simples que seja tem que ter um projeto feito por engenheiros, arquitetos, bombeiros, luz e hidráulica com laudos técnicos para aprovação da administração do shopping/galeria.

O Contrato de Aluguel

“As regras de valores de aluguel da EUC, isto é, da loja, são em geral as mesmas que em outras localidades. O contrato padrão dos shoppings prevê dois parâmetros para determinar o valor a ser pago: aluguel mínimo e percentual sobre a venda bruta. Exemplificando, suponhamos que o percentual seja de 6% das vendas e o aluguel mínimo de R$6.000,00. Enquanto a venda for menor que R$100.000,00, o lojista tem que pagar R$6.000,00, mas se a venda superar esse valor o aluguel será determinado pelo porcentual. Com isso, se as vendas forem de R$150.000,00, terá que pagar R$9.000,00, que é o resultado de 6% x R$150.000,00. Não se deve esquecer também, que os shoppings em regra cobram no final do ano um 13º aluguel”, relata Sueli.

Vale lembrar que em shoppings centers, o fornecimento de água, luz e gás não entra diretamente para a unidade. Esse fornecimento é recebido pela central de cada shopping, que faz a distribuição para as unidades. Com isso, o lojista tem seu consumo anotado pelo shopping através das leituras de cada medidor nas unidades “A dica aqui é o lojista desenvolver sua planilha de anotações de consumo diário, com base nas leitura dos medidores de suas unidades e fazer a comparação com a leitura do shopping”, destaca. 

Opinião de franqueadora

A rede de franquia Sniper, que atua em shoppings no ramo de centros de entretenimento, tem uma opinião bem otimista sobre a relação entre franqueados e os shopping cerntes. “As negociações com os shoppings podem parecer um pouco dolorosas ou criar a sensação de que existem dois times, onde um sai como vencedor e outro como o perdedor. Porém, o que tenho reparado ao passar por essas negociações é que o shopping tem buscado não somente locatários, mas parceiros empresariais, inquilinos que tenham a capacidade de comandar suas operações de forma coerente as dificuldades do mercado. Mas essas dificuldades do mercado e a estagnação da economia acontece mesmo dentro de shoppings. De forma errada, locatários acreditam que os alugueis "altos" dos shoppings são capazes de blindar as operações deles das dificuldades financeiras que o cenário atual tem apresentado. Com isso acabam atribuindo a responsabilidade para os dirigentes dos shoppings e assim se desenvolve os dois lados opostos”, conclui Hilston Guerim, diretor de expansão da rede.

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